Una de las primeras preguntas que se hace cualquier persona que quiere comprar una vivienda es: ¿cuánto dinero me puede prestar realmente el banco para una hipoteca?
Muchas personas creen que el banco financia siempre el 100 % del precio de la vivienda, pero en la práctica esto casi nunca ocurre. Lo habitual es que la financiación sea menor y que además entren en juego varios factores que pueden aumentar o reducir la cantidad que te conceden.
Entender cómo funciona este proceso es clave para saber qué tipo de vivienda puedes comprar, cuánto dinero necesitas tener ahorrado y qué opciones tienes para mejorar la financiación.
En este artículo te explicamos de forma clara cuánto te presta realmente el banco para una hipoteca y qué factores influyen en la decisión final.
Qué porcentaje del precio de la vivienda financia el banco
En la mayoría de los casos, los bancos suelen financiar entre el 80 % y el 90 % del valor de la vivienda.
Pero hay un detalle muy importante: la financiación se calcula sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación.
Por ejemplo:
- Precio de la vivienda: 210.000 €
- Tasación del banco: 200.000 €
En este caso, el banco calculará el préstamo sobre 200.000 €, no sobre el precio de compra.
Si el banco financia el 80 %, el préstamo sería:
200.000 € × 80 % = 160.000 €
Esto significa que el comprador tendría que aportar el resto.
Cuánto dinero necesitas tener ahorrado
Además de la parte que no financia el banco, hay que tener en cuenta los gastos asociados a la compra de vivienda.
En España, estos gastos suelen representar aproximadamente entre un 8 % y un 12 % del precio del inmueble.
Entre ellos se incluyen:
- Impuestos (ITP o IVA según el caso)
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Gestoría
- Tasación
Por este motivo, muchas veces se dice que para comprar una vivienda es recomendable tener ahorrado alrededor del 30 % del precio.
Este porcentaje cubriría:
- El 20 % que normalmente no financia el banco
- Los gastos de compraventa
Qué factores influyen en el dinero que te presta el banco
La cantidad que te concederá el banco no depende solo del precio de la vivienda. También influyen varios aspectos relacionados con tu perfil financiero.
Ingresos y estabilidad laboral
El banco analiza principalmente:
- Tipo de contrato
- Antigüedad en el trabajo
- Nivel de ingresos
- Estabilidad laboral
Las personas con contrato indefinido y estabilidad laboral suelen tener más posibilidades de obtener mejores condiciones hipotecarias.
Nivel de endeudamiento
Otro aspecto clave es el porcentaje de endeudamiento.
La mayoría de bancos intentan que la cuota de la hipoteca no supere el 30 % o 35 % de los ingresos netos mensuales.
Por ejemplo:
Ingresos familiares: 3.000 € al mes
Cuota hipotecaria recomendada: entre 900 € y 1.050 €
Si la cuota supera ese límite, es probable que el banco reduzca el importe del préstamo.
Historial financiero
El banco también revisa:
- Otros préstamos o créditos
- Tarjetas de crédito
- Historial de pagos
Tener deudas activas puede reducir la capacidad de financiación.
En algunos casos, soluciones como una reunificación de deudas pueden ayudar a mejorar el perfil financiero y facilitar la aprobación de la hipoteca.
Valor de tasación de la vivienda
La tasación es un elemento clave en cualquier operación hipotecaria.
El banco utiliza este valor para calcular el porcentaje de financiación, por lo que una tasación baja puede hacer que necesites aportar más dinero de entrada.
Por eso es importante contar con tasaciones ajustadas al valor real del mercado.
¿Es posible conseguir más del 80 % de financiación?
Aunque el 80 % es lo habitual, en algunos casos es posible conseguir financiaciones superiores.
Por ejemplo:
- Jóvenes con buen perfil financiero
- Funcionarios o perfiles laborales muy estables
- Viviendas con buena valoración
- Operaciones bien estructuradas
Además, en determinadas situaciones un broker hipotecario puede conseguir condiciones de financiación superiores a las que normalmente ofrecen los bancos de forma directa.
Gracias a su experiencia y al trabajo con distintas entidades financieras, algunos brokers pueden llegar a negociar hipotecas con financiación del 90 % e incluso del 100 % del valor de la vivienda.
Esto es posible porque el broker:
- Conoce qué bancos están más abiertos a este tipo de operaciones
- Presenta el perfil del cliente de forma estratégica
- Negocia condiciones con diferentes entidades
- Analiza la operación desde un enfoque global
Eso sí, este tipo de financiación no está disponible en todos los casos y depende de factores como el perfil financiero del cliente, el valor de la vivienda o la estabilidad laboral.
Por este motivo, contar con asesoramiento profesional puede marcar una gran diferencia entre obtener una financiación estándar o acceder a condiciones más favorables.
Por qué muchas personas recurren a un broker hipotecario
Buscar hipoteca por cuenta propia suele implicar:
- Visitar varios bancos
- Comparar condiciones difíciles de entender
- Negociar tipos de interés
- Preparar documentación
- Gestionar todo el proceso hasta la firma
Un broker hipotecario se encarga de analizar tu perfil y buscar la mejor financiación posible entre diferentes entidades.
¿Quieres saber cuánto te puede prestar realmente el banco en tu caso?
Cada persona tiene una situación financiera diferente, por lo que la cantidad que te puede conceder el banco puede variar mucho de un caso a otro.
Antes de buscar vivienda o firmar cualquier reserva, lo más recomendable es realizar un estudio personalizado de tu perfil financiero para saber:
- Cuánto dinero te puede financiar realmente el banco
- Qué entidades pueden ofrecerte mejores condiciones
- Qué tipo de hipoteca encaja mejor contigo
- Qué opciones tienes para mejorar la financiación
Un broker hipotecario puede analizar tu caso, comparar entre diferentes bancos y acompañarte durante todo el proceso, desde el estudio inicial hasta la firma ante notario.
Si estás pensando en comprar una vivienda y quieres saber cuánto dinero podrías conseguir realmente, contacta con nosotros y estudiaremos tu caso.